現(xiàn)場｜郁亮的信心
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觀點(diǎn)網(wǎng) 去年在海上絲綢之路節(jié)點(diǎn)福州與媒體見面后，今年萬科第13年的“朋友”見面會(huì)，又選在了陸上絲綢之路的起點(diǎn)長安（西安）。上一年郁亮是以“微光”傳遞信心，這一次則是繼續(xù)表示對(duì)市場“有信心”。“總的說來我們?nèi)匀皇悄蔷湓挘唐谑袌鲇袎毫ΓL期還是有信心。”他說：“我在各種場合都說服大家要樹立信心。”10月20日下午，除了郁亮壓軸出場答記者問之外，整場活動(dòng)更多時(shí)間是各業(yè)務(wù)板塊話事人，萬科集團(tuán)聯(lián)席總裁、萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海，萬科集團(tuán)聯(lián)席總裁、萬科物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全，萬科物流BU首席合伙人張旭，萬科長租公寓總經(jīng)理胡冬華先后登場講述所掌管業(yè)務(wù)的變化與成績。在憧憬長期市場的同時(shí)，他們更相信“長期主義需要長期的能力建設(shè)”，感悟“好產(chǎn)品才是最好的話術(shù)”。這些業(yè)務(wù)囊括了開發(fā)經(jīng)營服務(wù)各個(gè)板塊，在郁亮看來，萬科選擇了開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略，體現(xiàn)的正是企業(yè)在順應(yīng)時(shí)代改變，唯此才有可能穿越周期。郁亮坦言，行業(yè)陣痛的影響比預(yù)想中要長，目前還在持續(xù)當(dāng)中。陣痛的壓力對(duì)每個(gè)人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。不過，郁亮強(qiáng)調(diào)，無論是否愿意或是否接受，行業(yè)都將進(jìn)入新的發(fā)展階段。郁亮認(rèn)為當(dāng)下不必過于悲觀，他相信城市永不落幕，只要與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機(jī)會(huì)。“長期還是有信心”火熱時(shí)發(fā)出警示，低迷時(shí)傳遞信心，這或是冷靜看待市場的體現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)乏力、行業(yè)調(diào)整、疫情防控等疊加帶來的影響遠(yuǎn)超預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)尤甚，以致出現(xiàn)“市場過剩、政策沒用”等論調(diào)，郁亮顯然不贊同這些悲觀說法。關(guān)于市場是否存在供給過剩的問題，郁亮認(rèn)為，主要城市當(dāng)前的住房條件“被平均”了，城市被小鎮(zhèn)平均了，大城市被小城市平均了。住房市場需求已經(jīng)從“有沒有”的階段，走向“好不好”的階段。他列舉數(shù)據(jù)指出，第七次人口普查顯示，中國城鎮(zhèn)人均居住面積38.6平方米，但是細(xì)看可以發(fā)現(xiàn)，鎮(zhèn)上居民居住面積有42.3平方米左右，也就是說城市居民的居住面積被鎮(zhèn)上居民平均了。城市方面，一二線城市人均居住面積更小，大概34.3平方米左右，“也就是說大城市又被小城市平均了，像深圳這樣的（人均居住面積）才21平方米”。因而在郁亮看來，市場并沒有過剩。“目前客戶對(duì)居住的需求越來越多，類型也越來越多樣化，但針對(duì)新需求的市場供應(yīng)是不充分的。根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積38.6平方米，折成使用面積只相當(dāng)于日本1983年的水平，63%的城市住房還未達(dá)到配備電梯的基本門檻。”雖然市場仍有可為，但預(yù)計(jì)今年開工量不會(huì)超過7億平方米，郁亮說，這是市場跌過頭了，回到了2006年的水平，距離10-12億平方米的中樞值有較大差距。而這導(dǎo)致的結(jié)果可能是“市場在自身產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力”。他還以今年旅游市場的表現(xiàn)來佐證這一觀點(diǎn)：“這可以看今年的旅游市場，過去三年積累下來的旅游需求勢能在今年釋放，迎來了報(bào)復(fù)性增長，市場都是如此，修復(fù)的反彈力度多大，多長時(shí)間，是個(gè)問題。但是通常來說，壓縮的越厲害，反彈的也會(huì)越大，下來時(shí)間越快，反彈也會(huì)相對(duì)快一點(diǎn)，這是市場會(huì)自身產(chǎn)生向上修復(fù)的力量。”“住房作為居民生活的剛需不會(huì)消失，壓制久了總要釋放出來。”他認(rèn)為。至于政策的作用，郁亮則直言“肯定是有用的”：“政策肯定是有用的，但是不能指望出一個(gè)政策能徹底扭轉(zhuǎn)局面。政策某種情況下不是萬能的，不是沒用的。”據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份全國商品房銷售額達(dá)10912億元，較8月份的7708億元環(huán)比增長近42%，萬科9月份銷售額320億元同樣較8月環(huán)比增長近42%。這些數(shù)據(jù)似乎印證了郁亮的說法：“這是因?yàn)槭袌霰旧硇迯?fù)力量和政策共同作用的結(jié)果。”他還建言各地因城施策，結(jié)合本地市場情況做出更及時(shí)的調(diào)整，加快政策落地速度。尤其是在供給端，可以有更積極的舉措，例如對(duì)于庫存過多的地區(qū)，暫時(shí)放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏，而對(duì)于過去規(guī)劃用途存在偏差的土地和房產(chǎn)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)變性質(zhì)去做市場更需要的產(chǎn)品，這些都是地方政府權(quán)限內(nèi)可考慮的舉措。“總的說來，我們?nèi)匀皇悄蔷湓挘唐谑袌鲇袎毫ΓL期還是有信心。”郁亮過往觀點(diǎn)總被同行質(zhì)疑、理解到最后成為其中一份子，這一次他的觀點(diǎn)應(yīng)該和大多數(shù)人的觀點(diǎn)相同。“未來仍有很多機(jī)會(huì)”不可否認(rèn)的是，企業(yè)仍在調(diào)整中掙扎。郁亮坦言，行業(yè)陣痛的影響比預(yù)想中要長，目前還在持續(xù)當(dāng)中。陣痛的壓力對(duì)每個(gè)人都一樣，各方都不容易，都在努力熬過陣痛期。不過，無論是否愿意或是否接受，行業(yè)都將進(jìn)入新的發(fā)展階段。信心的豎立從來不是靠喊口號(hào)就可以的，知行合一才能出結(jié)果。為了向媒體傳遞萬科保交樓“既要按期，又要保質(zhì)”的信心，萬科集團(tuán)聯(lián)席總裁、萬科開發(fā)經(jīng)營本部首席合伙人張海就將項(xiàng)目建造過程中的資料片編輯成短片：“（建造）場景背后需要非常多艱苦努力，我和我的同事們一直在這條路上，我相信這個(gè)基本功，經(jīng)過我們的探討和探索會(huì)有成功。”張海表示，當(dāng)前階段首先要將基本功練得更好，其中練是核心，把業(yè)務(wù)和管理的基本動(dòng)作練扎實(shí)，就能產(chǎn)生新的價(jià)值。所謂基本功，首先是按期、保質(zhì)地將產(chǎn)品交到客戶手中。據(jù)介紹，截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平方米，其中153個(gè)批次實(shí)現(xiàn)了“交付即辦證”，客戶只跑一次、只花半小時(shí)，就實(shí)現(xiàn)了收房、領(lǐng)證。與此同時(shí)，萬科今年在全國360個(gè)項(xiàng)目舉辦了7267次工地開放行動(dòng)，邀請(qǐng)7.1萬余戶準(zhǔn)業(yè)主參與房屋查驗(yàn)和公共區(qū)域建設(shè)。“基本功也包括加強(qiáng)與客戶互動(dòng)，線上、線下‘兩開花’，短距離鏈接和服務(wù)好客戶。從交付前到入住后，萬科持續(xù)開展豐富的線下社群活動(dòng)，讓社區(qū)更有溫度，與此同時(shí)，當(dāng)線上生活已經(jīng)成為一種習(xí)慣，萬科也在直播看房、線上客戶面對(duì)面等方面積極開展探索，滿足客戶新的需求。”張海如是說。今日活動(dòng)上商業(yè)板塊印力雖未登場介紹，但張海卻提到了萬科在社區(qū)商業(yè)方面下的功夫。“截至目前，萬科全國在建大型綜合住區(qū)項(xiàng)目超過40個(gè)，社區(qū)商業(yè)從以前的基本生活配套設(shè)施成為了功能場景更加豐富多元的‘小鎮(zhèn)活力中心’，今年開業(yè)的杭州良渚文化村玉鳥集，由開發(fā)團(tuán)隊(duì)、商業(yè)店鋪主理人和村民參與共建共創(chuàng)，不僅對(duì)社區(qū)商業(yè)的空間和內(nèi)容進(jìn)行了創(chuàng)新，同時(shí)也升溫了社區(qū)內(nèi)的近鄰關(guān)系。”張海認(rèn)為混合開發(fā)已經(jīng)成為公司重要業(yè)務(wù)組成部分，核心是實(shí)現(xiàn)“宜居、宜業(yè)、宜商”。他說，現(xiàn)在新的已經(jīng)發(fā)生，舊的還在，既要解決眼下緊迫的問題，也要抬頭看方向，耐心和信心是非常重要的要求和個(gè)人品質(zhì)。“現(xiàn)在的耐心，就是未來的信心。長期主義需要長期的能力建設(shè)。”但問題是，只有穿過這輪周期的企業(yè)才可能談“未來的信心”。郁亮也表示，只有順應(yīng)時(shí)代改變的企業(yè)，才有可能穿越周期。對(duì)萬科而言，與客戶、城市同步發(fā)展，就有生意做。在他看來，客戶方面，是客戶對(duì)產(chǎn)品的要求越來越極致，企業(yè)只有在產(chǎn)品和服務(wù)上像消費(fèi)行業(yè)一樣追求極致，才能滿足客戶需求。“城市方面，是向中心發(fā)展，做復(fù)雜、做綜合。當(dāng)下，城市向外擴(kuò)張的機(jī)會(huì)已經(jīng)很少，越來越多的是城市內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的更新調(diào)整，因此新項(xiàng)目的功能都需要高度復(fù)合。”他以新加坡緯壹科技城為例介紹，項(xiàng)目總面積200公頃，里頭有400家全球性企業(yè)機(jī)構(gòu)、800家初創(chuàng)公司、21家公共研究機(jī)構(gòu)、5萬名工作人員，住房、商業(yè)、教育齊全，每棟樓基本就是一個(gè)綜合性社區(qū)。“從產(chǎn)業(yè)到科研到教育到研發(fā)到居住到交流等，全部涵蓋在里面……做這件事情有什么難度？難度有兩個(gè)方面，第一個(gè)如何賺小錢，賺慢錢，賺辛苦錢。第二個(gè)是商業(yè)模式能否實(shí)現(xiàn)閉環(huán)。”他說，為了適應(yīng)“做復(fù)雜、做綜合”特點(diǎn)，萬科選擇了開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重的戰(zhàn)略。據(jù)郁亮所言，長租公寓是不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)中最難賺錢的業(yè)務(wù)之一，萬科通過長短租結(jié)合、個(gè)人客戶與企業(yè)客戶結(jié)合，不斷降低引流成本和提高運(yùn)營效率，終于實(shí)現(xiàn)了利潤回正。萬科長租公寓總經(jīng)理胡冬華活動(dòng)上透露，經(jīng)歷了十多年的摸爬滾打之后，泊寓在34個(gè)城市運(yùn)行了超過22萬間房源，目前開業(yè)18萬間，出租率保持在95%左右。“今年6月份開始首次實(shí)現(xiàn)了利潤回正，今年泊寓預(yù)計(jì)整體實(shí)現(xiàn)利潤回正。”至于“做復(fù)雜、做綜合”的商業(yè)模式能否實(shí)現(xiàn)閉環(huán)，郁亮提到：“經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)前期投入大，回報(bào)周期長，見效慢”，但隨著REITs政策推出，這一問題已出現(xiàn)解決的希望。他認(rèn)為，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而言，REITs的重要性類似于按揭貸款之于住宅開發(fā)的重要性，能夠?qū)⒉粍?dòng)產(chǎn)變?yōu)閯?dòng)產(chǎn)，打通投融管退的閉環(huán)。郁亮還透露，萬科商業(yè)、物流、租賃住房都在積極準(zhǔn)備REITs，有信心取得突破。一旦完成REITs的環(huán)節(jié)打通，萬科就有望真正從開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)椴粍?dòng)產(chǎn)商。行業(yè)陣痛還在持續(xù)當(dāng)中，但郁亮似乎已經(jīng)在為萬科謀劃未來的更多可能了。“各方都不容易，但萬科相信城市永不落幕，與客戶、城市同步發(fā)展，未來仍有很多機(jī)會(huì)。”他又說：“我從來都有信心，并不是每個(gè)人都悲觀，我在各種場合都說服大家要樹立信心。”本文源自觀點(diǎn)網(wǎng)
